Das interdisziplinär zusammengesetzte Team „Projektentwicklung“ steuert die Konzeptionsphase von Neu-, Erweiterungs- und Wiederaufbauten (samt deren Außenanlagen) sowie von Umbauten und Sanierungen im Bestand – bis zum Ende der Grundlagenermittlung und zum Grundsatzbeschluss des Rates. Die jeweils verantwortliche Projektleitung und die beteiligten Teammitglieder der verschiedenen Baufachrichtungen konkretisieren und prüfen zunächst den unter Berücksichtigung der Bedarfe der Nutzer*innen angemeldeten Bedarf des Kunden, wobei sie unsere Bedarfe als Bauherr/Betreiber – etwa mit Blick auf Nachhaltigkeit – im Blick behalten. Anschließend werden die unterschiedlichen Varianten zur Bedarfsdeckung untersucht – von organisatorischen und Umbaumaßnahmen über Anmietungen/Käufe bis zu Neu-/Erweiterungsbauten und Investorenmodellen. Im Rahmen von Machbarkeitsstudien werden dazu rechtliche und technische Fragen geklärt (etwa zu Planungs- und Bauordnungsrecht, Brandschutz, Schadstoffbelastung, Energiekonzepten, Denkmalpflege und Barrierefreiheit) sowie grobe Kosten und Zeitbedarfe unter Beachtung von Fördermöglichkeiten und Vergabestrategien veranschlagt. Die Lösungsvorschläge werden der Abteilung „Objektmanagement“ zur Entscheidung vorgelegt, entweder für einen Beschlussvorschlag für den Kunden bzw. die politischen Gremien oder direkt zur Übergabe an die Abteilungen „Bauprojektmanagement“ beziehungsweise „Betriebsmanagement“. Darüber hinaus steuert das Team Planungswettbewerbe und leistet für andere Projektleitungen im GMW Beratung und fachliche Unterstützung (etwa zu Planungs- und Bauordnungsrecht, Brandschutz, Schadstoffbelastung, Energiekonzepten, Denkmalpflege und Barrierefreiheit). Über das Team erfolgt auch die Einbindung der Behindertenbeauftragten der Stadt und des Beirats der Menschen mit Behinderung zu geplanten Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Außerdem nimmt das Team bei Investorenprojekten Begutachtungen und Markterkundungen für Ankauf, Anmietung oder Pacht von Objekten/Flächen vor. Die Auswertung der Ergebnisse der wiederkehrenden Prüfungen von Gebäuden durch die Bauaufsicht, die städtische Stabsstelle für Arbeitssicherheit, die Feuerwehr, die Gebäudeversicherung, die Unfallkasse und die BAD Gesundheitsvorsorge und Sicherheitstechnik GmbH wird ebenfalls vom Team übernommen. Im Rahmen des Portfoliomanagements werden Gebäudedaten für die Abteilungen „Objektmanagement“ und „Finanzmanagement“ erhoben.

Bei größeren Neubau- und Gesamtsanierungsmaßnahmen von Schulen und anderen Lernräumen (wie etwa Jugendtreffs) wird über das Referat „Phase Null“ in der Regel eine Konzeptionsphase im Vorfeld der eigentlichen Planung durchgeführt. Darin werden in Zusammenarbeit mit Vertreter*innen des jeweils zuständigen Stadtbetriebs/Ressorts und der Nutzer*innen die pädagogische Profilausrichtung und das pädagogische Konzept der jeweiligen Einrichtung geschärft/erarbeitet und auf ihrer Basis ein räumliches Konzept entwickelt. Ziel der eigentlichen Planung ist es dann, die Ideen, Visionen und Konzepte aus der „Phase Null“ möglichst umzusetzen.

Etwa 200 Gebäude und bauliche Anlagen in unserem Bestand sind denkmalgeschützt. Ein durch Klimawandel und Luftverschmutzung beschleunigter Verfallsprozess und veränderte Nutzungsanforderungen erfordern ein gezieltes Denkmalpflege-Portfoliomanagement. Das Referat „Denkmalschutz“ kategorisiert alle bestehenden Denkmäler und identifiziert in Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde mögliche künftige Denkmäler. Auf dieser Basis kann die Abteilung „Objektmanagement“ eine Strategie zum Umgang mit diesen Objekten entwickeln. Zu den Aufgaben des Referats gehören außerdem die Erschließung von Förderzugängen für Denkmäler in Zusammenarbeit mit der Unteren Denkmalbehörde und über Stiftungen sowie die Beratung und fachliche Unterstützung der Projektleitungen im GMW, einschließlich der notwendigen Abstimmungen mit der Unteren Denkmalbehörde.

Die Inbetriebnahme ist ein entscheidender Moment im Lebenszyklus eines Bauwerks. Erst wenn das Gebäude fertiggestellt und in Betrieb genommen wird, zeigt sich, wie gut es tatsächlich funktioniert – sowohl in Bezug auf den Nutzerkomfort als auch auf den Energie- und Wasserverbrauch. Hier kommt das Team „Energie- und Inbetriebnahmemanagement“ ins Spiel: Es sorgt für eine nahtlose Übergabe vom Bauprojektmanagement an das Betriebsmanagement. Das Team soll künftig sicherstellen, dass die Stammdaten aller betriebsrelevanten Anlagen erfasst und die Dokumentationen vollständig gesichert werden, sodass ein einwandfreier Betrieb gewährleistet und das Gebäude optimal genutzt werden kann. So fungiert das Inbetriebnahmemanagement als Bindeglied, das den reibungslosen Übergang garantiert und den Erfolg des Projekts sichert. Nach der Inbetriebnahme tritt das Energiemanagement auf den Plan. Diese Aufgabe umfasst das langfristige Controlling der Energie- und Wasserverbräuche, um sicherzustellen, dass das Gebäude effizient und nachhaltig betrieben wird. Dazu gehören:

• Monitoring und Analyse: Durch regelmäßige und kontinuierliche Überwachung und Auswertung der Energie- und Wasserverbräuche mithilfe moderner Zähler und Fühler können Abweichungen schnell erkannt und korrigiert werden.
• Benchmarking: Um die Effizienz zu bewerten und Optimierungspotenziale zu identifizieren, werden die Verbrauchsdaten mit denen anderer Gebäude oder festgelegten Standards verglichen. Diese Benchmarks helfen dabei, die Leistung des Gebäudes zu messen und kontinuierlich zu verbessern.
• Optimierung: Um den Energie- und Wasserverbrauch zu reduzieren und die Betriebseffizienz zu verbessern, werden Maßnahmen entwickelt und umgesetzt. Dazu gehören beispielsweise Anpassungen an den technischen Anlagen und Schulungen für die Nutzer*innen und Hausmeister*innen.
• Berichterstattung und Kommunikation: Um Transparenz zu gewährleisten und die Entscheidungsfindung für zukünftige Maßnahmen und Investitionen zu unterstützen, werden Berichte erstellt und Ergebnisse an Nutzer*innen und andere relevante Stakeholder kommuniziert.

Das Energiemanagement trägt somit entscheidend dazu bei, die Betriebskosten zu senken, den Kohlendioxid-Ausstoß zu reduzieren und den nachhaltigen Betrieb des Gebäudes langfristig sicherzustellen. Das Team verantwortet den Energieeinkauf für all unsere Liegenschaften und darüber hinaus für die Straßenbeleuchtung und die Verkehrssignalanlagen (Ampeln) der Stadt.

Das Team „Nachhaltigkeit und Kreislaufmanagement“ entwickelt und pflegt das Nachhaltigkeitskonzept des GMW. Es definiert Standards für Planung, Technik und Materialien, schreibt diese fort und arbeitet an Strategien, um im städtischen Gebäudebestand Klimaneutralität zu erreichen. Dabei steht das Team in enger Abstimmung mit dem Ressort „Klima und Nachhaltigkeit“ der Stadt. Das Nachhaltigkeitskonzept beinhaltet auch das Kreislaufmanagement für alle Bautätigkeiten im GMW. Dieses umfasst neben der Nachweisführung für die anfallenden Materialien von der Entstehung bis zur Wiederverwendung/Lagerung auch die Konzepterstellung für eine möglichst kreislauffähige Errichtung von Gebäuden.

Das Team „Förder- und Vergabemanagement“ verfolgt die aktuellen Entwicklungen im Förder-, Vergabe- und Werkvertragsrecht, erstellt – zum Teil in Zusammenarbeit mit der Stadt – die für die Umsetzung der Änderungen erforderlichen Dokumente und koordiniert die Wissensvermittlung innerhalb des GMW. Das Team führt künftig die Vergabeverfahren in Abstimmung mit unseren Fachabteilungen durch. Diesen soll es eine bessere Konzentration auf ihr Kerngeschäft ermöglichen, indem es bereichsübergreifend die Qualität der Verfahren und das einheitliche Handeln sichert. Durch die Trennung von technischer Ausschreibung und Vergabe ist ein noch höherer Schutz vor Korruption gewährleistet. Neben den vergaberechtlichen Tätigkeiten werden zum Beispiel Mittelabruftabellen und Kostenberechnungsverfahren für Fördergeber, praktikable Formularsätze für die Vergabeplattform sowie andere Arbeitshilfen entwickelt. Zu den Aufgaben gehören die Identifizierung von geeigneten Förderprogrammen sowie die Vorbereitung, Koordinierung und Begleitung von Förderanträgen bis zum Abschluss der bewilligten Fördermaßnahmen. Zu den Aufgaben gehört auch die Abstimmung der Verfahren bei der Entwicklung alternativer Wege zur Bereitstellung von Immobilien (etwa über die Zusammenarbeit mit General-/Totalunternehmern, General-/Totalübernehmern oder externen Investoren) mit dem Team „Projektentwicklung“ und den beteiligten städtischen Verwaltungseinheiten. Das Team unterstützt zudem bei Vergaben für Planungs- und Bauleistungen sowie für Beschaffungen in der Betriebs-/Nutzungsphase von Gebäuden: Wenn die beteiligte Abteilung das Leistungsverzeichnis erstellt hat, werden die Rahmenbedingungen (zum Beispiel Eignungs- und Zuschlagskriterien) abgestimmt, die Ausschreibungsunterlagen auf die Vergabeplattform gestellt und gemeinsam mit der beteiligten Abteilung die Angebote ausgewertet.